相続した実家を売るときの3,000万円の特例、使える？使えない？

相続した実家を売って利益が出ると、譲渡所得税と住民税がかかります（不動産にかかる税金の全体は、コラム「こんなにあるの！？不動産の7つの税金」にまとめています）。
このとき、利益から最高3,000万円を差し引ける特例が2種類あります。

• 相続した空き家の特例：親が一人で住んでいた古い家を、相続した人が売る場合
• 自宅の特例：売る人本人が住んでいた家を売る場合

どちらが使えるか、どちらも使えないかは、家を建てた年、亡くなる前に同居していた人、相続したあとに自分が住んだかどうかで分かれます。

この記事は、特例が使えそうかどうかの見当をつけるためのものです。
実際に使えるかどうかや申告の方法は、事前に税理士にご確認ください。
ご希望がありましたら、当社から税理士をご紹介致します。

まず、状況で分けてみます

状況	使える特例
1981年5月31日以前に建った実家（親が一人で住んでいた）を、住まずに売る	相続した空き家の特例（ほかの条件も満たす場合）
1981年6月以降に建った実家を、住まずに売る	どちらも使えません
亡くなる前にほかに同居していた人がいた実家を、同居していなかった人が住まずに売る	どちらも使えません
親と同居していた子が相続して売る	自宅の特例
相続したあと実家に移り住み、そのあと売る	自宅の特例

たとえば1982年に親が建てた家を相続し、住まずにすぐ売る場合は、相続した空き家の特例も、自宅の特例も使えません。

相続した空き家の特例の条件

前提：1981年5月31日以前に建てられた家であること

この特例は、今の耐震基準ができる前に建てられた家（旧耐震の家）だけが対象です。
古い家を壊すか耐震リフォームしてから売ってもらい、危ない空き家を減らすのがねらいだからです。
1981年6月以降に建てられた家は対象外です。
建てた日は、登記簿の「新築」の日付で確かめます。
マンションなどの区分所有の建物も対象外です。

亡くなる直前に、ほかに住んでいた人がいないこと

• 家族に限りません。
  内縁の夫や妻、部屋を借りていた人、住み込みで世話をしていた人がいても使えません
• 住んでいたかどうかは、住民票ではなく、実際にそこで暮らしていたかで判断します。
  通って介護していた、ときどき泊まっていた程度なら、住んでいたことにはなりません
• 亡くなる前に老人ホームに入っていた場合も、要介護・要支援の認定を受けていた、入るまで一人で住んでいた、入ったあと家を人に貸すなどしていなかった、といった条件を満たせば対象になります

そのほかの条件

• 相続の開始から3年目の年末までに売ること（例：2024年5月に相続したら、2027年12月31日まで）
• 特例そのものが、2027年12月31日までの売却に限られていること。
  これまで延長されてきましたが、延長されるとは限りません
• 耐震リフォームをするか、家を取り壊すこと。
  売ったあと、翌年2月15日までに買う方が行う場合も対象です
• 売った値段が1億円以下であること
• 相続してから売るまで、人に貸したり事業に使ったりしていないこと
• 親子や夫婦など、身内に売るのではないこと

使えると、利益から最高3,000万円を差し引けます。
家を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円です。

申告のときには、市が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
売ったあとで市に申請して受け取ります。

実家に住んでから売る場合（自宅の特例）

相続した実家でも、実際に移り住めば、その人にとっては自宅です。
自宅の3,000万円の特例が使えます。

• 住む期間に「何年以上」という決まりはありません。
  本当にそこで暮らしていたかで判断されます
• 特例を受けるためだけの入居や、住民票だけを移した場合は認められません
• 住まなくなってから3年目の年末までに売る必要があります
• 親子や夫婦など身内に売る場合や、前の年・前々年に自宅の売却でこの特例を使っていた場合は使えません
• 持っていた期間は、亡くなった方の分も合わせて数えます。
  合わせて10年を超えていれば、税率も約20%から約14%に下がります

税金のために住むのはおすすめしません。
「実家に戻って暮らす」と決めた方が、あとで売るときに使える特例、と考えてください。

どちらも使えない場合

• 相続税を払っていた場合は、払った相続税の一部を取得費に足して、利益を小さくできる特例があります。
  相続の開始から3年10か月以内に売ることが条件です
• 値段の安い土地を売る場合に、利益から100万円を差し引ける特例もあります。
  ただし、使える期限や金額の条件が税制改正で変わってきているので、使えるかどうかは税理士に確かめてください

どれにも当たらない場合は、利益にそのまま税金がかかります。
税率は、5年を超えて持っていれば約20%です。
相続した不動産は、亡くなった方が持っていた期間も数えるので、古くからある実家はほとんどがこの税率になります。

売る前に確かめておくこと

• 登記簿で、家を建てた日（新築の日付）を確かめる
• 亡くなる前に、だれが一緒に住んでいたかを整理する
• 相続した日と、3年目の年末がいつかを確かめる

特例が使えるかどうかで、手元に残るお金は大きく変わります。
売り出す前に確かめておくと、売り方（取り壊してから売るか、そのまま売るか）や、売る時期も決めやすくなります。

「結局、私の場合は使えるの？」

質問に答えるだけの「3,000万円の特例のセルフチェック」を用意しました♪断定出来るものではありませんが、目安としてご確認ください。

当社では、売却の段取りと合わせて特例が使えそうかどうかの見当をつけ、ご希望がありましたら税理士をご紹介致します。

（※2026年10月2日時点の制度です。
条件や期限は、税制改正で変わることがあります。）