空き家再生・戸建て賃貸

空き家を再生して、賃貸業を始めたい方へ

この地域には、住む人がいなくなった家がたくさんあります。
解体費が高いため、壊さずにそのまま手放したいという所有者の方も多く、安く買える家は少なくありません。
ただし、空き家を直して貸す仕事は、誰にでも簡単にできることではありません。
YouTubeの動画を見て「簡単にDIYできるんだ」と安易な気持ちで始めると、失敗して貴重な手元資金を失うことになりかねません。
実際には、費用も手間も想像以上にかかります。
このページは、それを分かったうえで挑戦したい方に向けて書いています。

利回りが高く見えるほど、リスクも高くなります

取得価格が安いと、見かけの利回りはとても高く見えます。
けれど空き家は、直すのにお金がかかります。リフォーム代を入れて計算し直すと、数字は大きく変わります。

計算の例（数字は仮です）	かかったお金	年間の家賃	利回り
取得価格だけで見ると	100万円	48万円（月4万円）	48%
リフォームに300万円かかると	400万円	48万円	12%
シロアリや雨漏りが見つかり、500万円になると	600万円	48万円	8%

※ 上の利回りは、家賃を取得費用で割っただけの数字です。
実際には、固定資産税・火災保険・修繕・空室の期間などがかかり、手元に残る割合はさらに下がります。この例は考え方を示すための仮の数字で、収益を約束するものではありません。

空き家には、これが「当たり前に」あります

「不具合があるかどうか」ではなく、「どこに、どれくらいあるか」を前提に考えてください。

シロアリ

土台や柱の足元が食われていることがあります。
床下を見ないと分からず、買ってから見つかることも珍しくありません。

雨漏り

天井のシミが小さくても、屋根の下地や柱まで腐っていることがあります。

床の傾き・沈み

床下の束や大引きの腐れ、基礎の沈みが原因のことがあります。
原因によって直し方と費用が大きく変わります。

水まわりの配管

長く使っていない給水管・排水管は、通水すると漏れることがあります。

汲み取り・浄化槽

下水道が無い地域では、浄化槽の入れ替えやトイレの水洗化に大きな費用がかかります。

古い電気の配線

容量が足りない、配線が傷んでいるなど、今の暮らしに合わせるには工事が必要なことがあります。

アスベスト

古い屋根材や外壁材に含まれていることがあり、撤去には調査と専門の工事が必要です。

家財の残置

家具や生活用品が残ったままの家が多く、片付けだけで費用がかかります。

道路と再建築

接道が足りない土地では建て替えができず、将来売るときの買い手も限られます。

地域ごとの注意点（塩害、温泉の成分、冬の凍結、道の狭さなど）はエリア情報にまとめています。

この事業に向いている方、向いていない方

向いている方

床下や屋根裏にもぐって、自分の目で建物の状態を確かめられる
DIYでできることと、職人に頼むべきことを分けて考えられる
予定より費用が膨らんでも、計画を立て直せる資金の余裕がある
入居する方が気持ちよく暮らせるかを、利回りと同じくらい大事にできる
修繕や入居者対応を、自分で引き受ける覚悟がある
家賃の滞納、夜逃げ、近隣クレーム、心理的瑕疵に該当する事故等が発生しても自身で対応できる方

自分でやってよい工事、資格や手続きが要る工事

空き家の再生では、自分のDIYの力と正しい建築の知識で進める部分が多くなります。ただし、法律で資格が決められている工事は、自分ではできません。

電気の配線工事	コンセントの増設や配線のやり替えは、電気工事士の資格が必要です。
ガス設備の工事	LPガスの配管や機器の設置は、液化石油ガス設備士などの資格が必要です。
水道の給水管の工事	水道につながる給水管の工事は、各市が指定する給水装置工事事業者に頼む必要があります。
浄化槽の工事	浄化槽の設置や入れ替えは、専門の業者に頼む必要があります。

2025年4月から、大きなリフォームに建築確認が必要になりました

2階建て（または延べ面積200㎡超）の木造住宅で、壁・柱・梁・床・屋根・階段のどれかを半分以上やり替える工事は、2025年4月以降に着工するものから建築確認の手続きが必要です。平屋で延べ面積200㎡以下の家は、これまでどおり不要です。

屋根材だけの交換や、今の屋根に新しい屋根をかぶせる工事は不要です。
外壁の外装材だけの張り替えや、上から重ねて張る工事は不要です。
床の仕上げ材だけの張り替えや重ね張り、1階の床の工事は、半分以上の判断に入りません。
キッチン・トイレ・浴室の交換、手すりの設置は不要です。
建築確認が要らない工事でも、仕上がりは建築基準法に合っている必要があります。

※ 判断に迷う工事は、工事の前に市の建築担当や確認検査機関に相談してください。

この地域の賃貸事情も知っておいてください

借りたい人の数は、都市部ほど多くありません。
場所と家賃の設定で、空室の期間が大きく変わります。
車での暮らしが前提の地域です。
駐車場の有無は、借り手の決まりやすさに直結します。
当社は入居者募集の仲介を承りますが、建物の管理業務は行っていません。
修繕や入居中の対応は、ご自身で引き受けていただく前提です。

代表からコメント

私は1級建築施工管理技士として建物に携わりながら、自分でも空き家を再生して賃貸業を行っている現役の戸建ての投資家でもあります。長崎県内外で投資用のアパートを多数運営しており、現在も当社の事業の一環として不動産投資を続けています。

空き家を再生する戸建て投資は、一般的な不動産投資とは違います。シロアリ、雨漏り、床の傾き。
こうした不具合は当たり前にあります。
それを自分の力で直していける方か、そうなろうと本気で取り組む方でなければ、続けるのは難しい仕事です。リフォームも業者任せにせず、自分のDIYの力と正しい建築の知識で、入居する方が暮らしやすい家に仕上げる必要があります。

つまり、「投資」ではなく、「事業」です。
自ら主体的に取り組み、あらゆる責任を自身で負う覚悟がある方のみ取り組んで頂きたいと、私は考えています。

地域には放置された空き家が多く、これからも増えていく見込みです。戸建てを再生して貸す人が増えれば、地域の空き家も少しずつ減っていくと考えています。再生して賃貸業を始めるためのノウハウを、ご相談の中でお伝えします。
挑戦するあなたを応援します。

雲仙不動産（株式会社亜細亜商店）　代表取締役　吉田浩平

担当者紹介・資格 →

当社がお手伝いできること

再生に向く物件のご紹介

「解体せずにそのまま手放したい」という所有者の方からのご相談を多くいただいています。
条件に合う物件が出たらご連絡します。

購入前の建物の確認

床下・屋根・水まわりなど、直すのにお金がかかる所を一緒に見て、どこから手を付けるべきかをお伝えします。

補助金の確認

空き家バンクの物件を移住して使う場合などに、改修費の補助がある市もあります。
条件を一緒に確認します。

空き家の補助金・空き家バンク →

入居者募集の仲介

再生が終わったあとの入居者募集を、仲介でお手伝いします（建物の管理業務は行っていません）。

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コラム一覧（空き家・相続・雲仙の暮らし）→

空き家の再生に挑戦したい方、ご相談ください

探している地域や予算、DIYの経験、どのくらいの工事まで自分でできそうかをお聞かせください。ご相談の内容は秘密厳守です。

空き家再生について相談する

（※2026年9月15日時点）国土交通省などの公式の情報で確認した制度の内容です。
このページは、空き家の再生や賃貸業の収益を保証するものではありません。