相続した実家を売る前に、登記簿で確かめる4つのこと

遠方にお住まいの方から「実家を売りたい」とご相談をいただくと、当社はまず登記簿（全部事項証明書）を取り寄せます。
現地を見る前に、ここで分かることが多いからです。

売り出してから問題が分かると、話が止まります。
先に確かめておけば、順番を組み替えるだけで済みます。
ここでは、当社が必ず見ている4つの点をご説明します。

1. 名義が、亡くなった方のままになっていないか

登記簿の「権利部（甲区）」に、いまの所有者が書かれています。
亡くなった方の名義のままだと、そのままでは売れません。
先に相続登記（名義の変更）が必要です。

相続登記は2024年4月から義務になりました。
相続を知った日から3年以内に手続きをしないと、過料の対象になります。

手続きは司法書士にお願いする形になります。
相続人が何人いるか、遺産分割の話がついているかで、かかる時間がまったく違います。
兄弟が多い、相続が二代にわたっている、といった場合は、売却の相談と同時に登記の相談も始めたほうが早く進みます。

2. 共有になっていないか

「共有者」と書かれていたり、「持分2分の1」のような記載があれば、土地や建物を複数人で持っている状態です。
この場合、売るには共有者全員の同意が必要です。

一人でも連絡が取れない、話がまとまらない、という状態だと売却は進みません。
逆に言えば、ここが分かっていれば、早めに親族と話す時間を取れます。

3. 抵当権が残っていないか

「権利部（乙区）」に抵当権や根抵当権の記載があれば、借入の担保に入っています。
完済していても、抹消の手続きをしていないと登記簿には残ったままです。

古い家では、何十年も前の借入の抵当権がそのままになっていることが珍しくありません。
お金を借りた先が合併や廃業をしていると、抹消の手続きに時間がかかります。
売買の直前に気づくと、引き渡しの日程に響きます。

差押えや仮登記の記載がある場合は、さらに先に片付けるべきことがあります。

4. 地目が「田」「畑」になっていないか

登記簿の「表題部」にある地目が田や畑だと、農地です。
農地の売買には農地法の許可や届出が必要で、買える人が限られます。

見た目は庭や駐車場として使っていても、登記簿では農地のまま、ということがよくあります。
家の敷地の一部だけが畑になっている、という例もあります。

この場合は、農業委員会への手続きが先になります。
転用できるかどうかは場所によって変わるため、早めの確認が要ります。
農地を手放すときの決まりは、コラム「相続した田んぼや畑を手放したい。
農地ならではの決まりと手放し方」にまとめています。

登記簿は、ご自分でも取れます

登記簿の内容は、誰でも見られる公開された情報です。 不動産登記法で「何人も」請求できると決められていて、所有者でなくても、相続人でなくても、手数料を払えば取れます（不動産登記法119条）。
委任状も、所有者の同意も要りません。

ご自身の実家の登記簿を取るのに、遠慮は要らないということです。
その一方で、買主候補や近隣の方も同じように見られる情報です。
隠せる内容ではないので、先に自分で把握しておくほうが交渉で不利になりません。

取り方は2つあります。
法務局の窓口や郵送で「登記事項証明書」を取る方法と、登記情報提供サービスでインターネットから見る方法です（1通あたり数百円。
※2026年9月24日時点）。
地番が分かれば、遠方からでも取れます。

ただ、地番は住所と違うことが多く、そこでつまずく方がほとんどです。
当社にご相談いただければ、登記簿の取得から確認までこちらで行います。 内容のご説明も、専門用語を使わずにお伝えします。

なお、建物の傷み具合や境界の状態は、登記簿では分かりません。
そちらは現地を見て、写真でご報告します。
ここまでは無料です。

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登記・相続の手続きそのものは、司法書士や土地家屋調査士の仕事です。 当社は売却の段取りを整え、必要な場面で連携している専門家をご紹介します。